Thị trường bất động sản 2022 sẽ ra sao? Toàn cảnh bức tranh thị trường bất động sản với điểm nhấn nữa đầu năm và những diễn biến dự báo có thể xảy ra nửa cuối năm 2022.
KỲ VỌNG SỰ PHỤC HỒI CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NỬA CUỐI NĂM 2022
Trong nửa cuối năm các yếu tố vĩ mô, dòng vốn và lạm phát sẽ tác động rất lớn đến sự tăng tốc phục hồi của thị trường bất động sản 2022 khi mà ngay từ đầu năm đã có nhiều kỳ vọng thỊ trường sẽ bật tăng trở lại. Thực tế cho thấy bất động sản không những đã trở lại quỹ đạo mà thậm chí còn tăng nhiệt. Tuy vậy, việc duy trì và tăng tốc độ hồi phục của thị trường còn tùy thuộc vào kinh tế vĩ mô, dòng vốn, lạm phát.
Dưới đây là chia sẻ của bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn phát triển, CBRE Việt Nam để nhìn lại bức tranh nửa đầu năm và nhận diện thị trường bất động sản nửa cuối năm 2022.
NHỮNG ĐIỂM NHẤN NỬA ĐẦU NĂM CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2022
Bà Nguyễn Hoài An: thị trường bất động sản 2022 trong nửa đầu năm có những dấu hiệu phục hồi diễn ra trên tất cả các phân khúc, các hoạt động mở bán, đầu tư xây dựng, đầu tư mua bán diễn ra thường xuyên sau thời gian ngưng trệ do dịch Covid-19.
Các phân khúc đều diễn ra sôi động mặc dù chịu ảnh hưởng khá tiêu cực từ một số yếu tố vĩ mô, vấn đề huy động vốn, tín dụng, trái phiếu, lạm phát, bất ổn chính trị trên thế giới.
Tại phân khúc nhà ở chung cư, nhà ở thấp tầng mặc dù nguồn cung có giảm nhưng nguồn cầu vẫn có. Tuy vậy, việc duy trì nguồn cung-cầu được bao nhiêu sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố vĩ mô như huy động vốn, dòng tiền, lạm phát.
Phân khúc bất động sản văn phòng cũng bắt đầu phục hồi với tín hiệu từ việc đi xem và khảo sát mặt bằng của khách hàng diễn ra thường xuyên hơn. Tỷ lệ lấp đầy mặt bằng ở cả Hà Nội và TPHCM đang diễn biến khả quan hơn.
Phân khúc sáng nhất trên thị trường bất động sản 2022 là bất động sản công nghiệp với sự quan tâm lớn đến từ các đối tác nước ngoài, các khách thuê tăng lên đến từ nhiều lĩnh vực khác nhau. Xu hướng này được dự báo vẫn sẽ là điểm sáng trong 2 năm tới.
Tại phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đây là phân khúc chịu ảnh hưởng nhiều nhất từ dịch Covid-19 nhưng ngay sau khi mở cửa trở lại dẫn đến sự tăng trưởng tích cực cả lượng khách quốc tế và nội địa góp phần gia tăng công suất lấp đầy các khách sạn, khu nghỉ dưỡng.
PHÂN KHÚC TĂNG TỐC VƯỢT TRỘI TRONG THỜI GIAN QUA VÀ DẤU HIỆU NHẬN BIẾT
Bà Nguyễn Hoài An: Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng là phân khúc là phân khúc tăng tốc mạnh mẽ khi mà bối cảnh phân khúc nhà ở vẫn đang vướng một số khó khăn về cung cầu, bất động sản công nghiệp và văn phòng với các dấu hiệu tích cực đã diễn ra từ nhiều quý nay rồi.
Dấu hiệu nhận biết dễ thấy nhất đó là việc mở cửa đường bay, số chuyến bay, số lượt khách du lịch… Đặc biệt, Việt Nam đã nối lại đường bay quốc tế đến nhiều nước như: Nhật Bản, Đức, Nga, Pháp, Anh, Mỹ, Hàn Quốc, Singapore, Thái Lan, Úc, Malaysia, Thổ Nhĩ Ký, Qatar, UAE, Trung Quốc… là cơ sở để đón dòng khách quốc tế.
Trong đó, xu hướng đang đước chú ý nhiều nhất là việc sở hữu các bất động sản nghỉ dưỡng ven đô, hoặc các địa phương có điều kiện tự nhiên đa dạng như ven sông, tựa núi, nằm trong bán kính lái xe tầm 2 – 3 giờ từ các thành phố song song với loại hình nghỉ dưỡng biển và sở hữu các bất động sản du lịch biển.
Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng phát triển trong thời gian tới là do nhu cầu nghỉ dưỡng, tái tạo sức khỏe sau thời gian bận rộn đến từ người dân thành phố tăng cao cùng với sự gia tăng về thu nhập và tài sản tích lũy.
Nhìn chung, nhu cầu du lịch dồn nén từ du khách khiến thị trường này từng bước quay trở lại đà tăng trưởng vì thế nhu cầu đầu tư vào phân khúc nghỉ dưỡng dự kiến sẽ tăng mạnh vào nửa cuối năm 2022. Hoạt động đầu tư diễn ra sôi động hơn khi đón nhận những thông tin lạc quan về sự phục hồi nhanh chóng của ngành du lịch và sức bật tăng trở lại của ngành kinh doanh khách sạn.
TÁC ĐỘNG CỦA ĐỘNG THÁI DỪNG CẤP TÍN DỤNG CỦA MỘT SỐ NGÂN HÀNG TRƯỚC TÌNH TRẠNG GIÁ ĐẤT TĂNG NÓNG TỪ NHIỀU ĐỊA PHƯƠNG
Trong thời gian qua, trước thực trạng giá đất nền ở nhiều địa phương tăng nóng dẫn đến việc một số ngân hàng dừng cấp tín dụng với lĩnh vực bất động sản bà Nguyễn Hoài An cho rằng việc tăng giá đất nền tại các địa phương nằm xa trung tâm thành phố thì việc các ngân hàng kích hoạt những biện pháp kiểm soát rủi ro là điều hợp lý. Tuy vậy, nếu những hoạt động siết tín dụng áp dụng đại trà ở tất cả các khoản vay liên quan đến bất động sản nhất là những khoản vay mua nhà ở thực thì lại có tác động tiêu cực hơn đến hoạt động của thị trường bất động sản 2022 tại phân khúc nhà ở.
Tuỳ thuộc vào room của mỗi ngân hàng với những ngành nghề khác nhau mà ảnh hưởng đến các quyết định phê duyệt tín dụng và cấp tín dụng. Còn nhìn ở góc độ vĩ mô là sự tăng giá của bất động sản đang ở mức độ nào thì các cơ quan quản lý, các bộ ngành sẽ có những quyết định phù hợp.
Sự tăng giá đất nền ở những khu vực không phải là trung tâm của bất động sản diễn ra trong 2 năm vừa qua mang tính đầu cơ mà nếu không được kiểm soát sẽ đem lại nhiều rủi ro. Do đó việc kiểm soát tín dụng là cần thiết.
Song song đó, việc tiếp cận vốn vay từ ngân hàng khó khăn và tốn đém hơn đối với cả các nhà đầu tư và người mua bất động sản để ở bởi các áp lực về lạm phát và khả năng tăng lãi suất.
VIỆC GIÁ NHÀ TĂNG CAO THẬM CHÍ VƯỢT QUÁ KHẢ NĂNG CHI TRẢ CỦA NGƯỜI DÂN ẢNH HƯỞNG THẾ NÀO ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2022
Bà Nguyễn Hoài An: Những năm trở lại đây, thị trường bất động sản cũng đã chứng kiến sự tăng giá của bất động sản nhà ở, nhất là tại những thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM điều này diễn ra không chỉ ở Việt Nam còn diễn ra tại nhiều thành phố lớn tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương.
Khi dịch bệnh xảy ra, việc luân chuyển dòng vốn gặp nhiều hạn chế, vì thế nhu cầu chuyển sang đầu tư bất động sản tăng lên, khiến cho giá bất động sản nói chung đều tăng mạnh, ngoài nhu cầu đầu tư mức độ tăng giá bất động sản cũng phụ thuộc tính chất của dự án. Ví như một dự án nằm ở vị trí trung tâm thường có khả năng tăng giá và giữ giá tốt hơn so với dự án xa trung tâm.
Do đó, việc tăng giá nhà ở một số vị trí trung tâm và tại một số dự án nhất định theo tôi là hoạt động bình thường của thị trường và thị trường dần dần sẽ có những điều tiết, thay đổi phù hợp với thực tế đầu tư. Nhưng nếu giá nhà tăng ở tất cả các vị trí, các dự án thì sẽ gây ra tác động tiêu cực, dẫn đến rủi ro cho nhà đầu tư, thậm chí có thể gây đổ vỡ cho thị trường nếu quá trình tăng giá xảy ra quá nóng và nhanh.
LIỆU BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN CÓ XẢY RA NHƯ 10 NĂM TRƯỚC?
Bà Nguyễn Hoài An: Diễn biến của thị trường bất động sản 2022 hoàn toàn khác với thời điểm bong bóng của thị trường 10 năm trước.
Tại thời điểm 10 năm trước, lạm phát và lãi suất đã tăng khá cao, song song đó, giá nhà tăng cao và hoạt động đầu cơ cũng diễn biến phức tạp. Ngoài ra, tại thời điểm các sản phẩm bất động sản tương đối sơ khai, đang xây dựng dở dang nằm tại những nơi thiếu và yếu hạ tầng, thậm chí có những sản phẩm mới chỉ ở trên giấy. Dẫn đến khi thị trường điều chỉnh, có đổ vỡ, những sản phẩm đó bị kẹt lại
Nhưng thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản phát triển tốt hơn, các dự án bất động sản đã tương đối hoàn chỉnh và đưa vào hoạt động. Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất dù có tăng nhưng chưa phải ở mức nguy hiểm như 10 năm trước.
Vì vậy, theo quan điểm của tôi chúng ta không cần quá lo ngại về hiện tượng bong bóng bất động sản như 10 năm trước.
Bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn phát triển, CBRE Việt Nam
VIỆC NHIỀU DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG TẬP TRUNG MỞ RỘNG QUỸ ĐẤT Ở NHIỀU ĐỊA PHƯƠNG SẼ ẢNH HƯỞNG THẾ NÀO ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NHỮNG NĂM TỚI
Bà Nguyễn Hoài An: trước bối cảnh tốc độ đô thị hoá tại Việt Nam đang gia tăng, dân số đô thị ở mức thấp so với các quốc gia trong khu vực. Việc nhiều doanh nghiệp bất động sản tập trung phát triển quỹ đất tại các địa phương cho thấy hoạt động đầu tư kinh doanh đã đi trước đón đầu sự xuất hiện và phát triển của các đô thị tại địa phương. Điều đó cũng cho thấy chiến lược phát triển của doanh nghiệp có tầm nhìn dài hạn trong 10 năm tới.
Sự dịch chuyển này chính là tiền đề cũng như tiềm năng để các doanh nghiệp bất động sản khai thác quỹ đất phục vụ cho đầu tư kinh doanh trong những năm tới. Động thái này của các chủ đầu tư còn giúp hình thành các trục phát triển liên quan đến bất động sản nhà ở kết hợp bất động sản nghỉ dưỡng hay trục bất động sản công nghiệp. Vì thế xu hướng dịch chuyển này sẽ tiếp tục tiếp diễn trong thời gian 10 – 20 năm tới.
PV: Xin cảm ơn những chia sẻ của bà!
