Khai thác cho thuê căn hộ dịch vụ thông qua việc đầu tư nhà phố thường mang lại dòng tiền ổn định trong khi bất động sản nhà phố trung tâm luôn tăng giá vì ngày càng khan hiếm. Tuy vậy việc khai thác căn hộ dịch vụ như thế nào cho hiệu quả cần nhiều kinh nghiệm thực tế.
Thị trường cho thuê căn hộ dịch vụ tại Việt Nam ngày càng trở nên sôi động, nhất là tại các thành phố lớn như TP.HCM nơi tạo ra công ăn việc làm thu hút lao động từ khắp các tỉnh thành đổ về. Vì thế, loại hình căn hộ dịch vụ tại đây cũng phát triển rất đa dạng từ căn hộ bình dân, quy mô nhỏ cho đến nhựng căn hộ cao cấp, sang trọng với hàng loạt các tiện ích từ cơ bản đến cao cấp. Để việc khai thác cho thuê căn hộ dịch vụ đạt hiệu quả thì nhà đầu tư cần có chiến thuật riêng cho phù hợp.
CĂN HỘ DỊCH VỤ LÀ GÌ?
Căn hộ dịch vụ (Service Apartment) được hiểu là những loại hình phòng cho thuê trong đó có đầy đủ các tiện nghi như: bếp, WC, tủ lạnh, giường, ghế, phòng tắm, tivi, điều hòa,…đáp ứng nhu cầu lưu trú ngắn hạn cũng như dài hạn của người ở.
Một số căn hộ dịch vụ cao cấp hơn còn có thêm nhiều tiện ích như: hồ bơi, phòng gym, quán cafe, trung tâm mua sắm hoặc có thêm các dịch vụ dọn dẹp vệ sinh, giặt ủi, xe đưa đón…
Tùy theo phân khúc khách hàng mà nhà đầu tư nhắm đến để có thể chọn cho mình loại hình căn hộ dịch vụ phù hợp với mức đầu tư hợp lý.
NHỮNG ƯU NHƯỢC ĐIỂM KHI ĐẦU TƯ KHAI THÁC CHO THUÊ CĂN HỘ DỊCH VỤ
Ưu điểm của đầu tư khai thác cho thuê căn hộ dịch vụ
- Nhu cầu dành cho thị trường cho thuê căn hộ dịch vụ tại TPHCM, Hà Nội ngày càng lớn khi kinh tế ngày càng phát triển, lượng lao động đổ về ngày càng nhiều.
- Thay đổi trong tư duy của thế hệ trẻ, thích trải nghiệm, khám phá nên chấp nhận công việc di chuyển nhiều, chưa cần nơi ở cố định quá sớm.
- Việc đầu tư khai thác cho thuê căn hộ dịch vụ tạo ra nguồn thu nhập ổn định.
- Nếu nhà đầu tư sở hữu bất động sản đang khai thác cho thuê căn hộ dịch vụ thì ngoài dòng tiền hàng tháng còn được lợi về việc tăng giá trị, đồng thời tăng tính thanh khoản cho bất động sản đó.
Nhược điểm của đầu tư khai thác cho thuê căn hộ dịch vụ
- Thị trường đang có sự cạnh tranh khá lớn do đó nhà đầu tư cần tạo sự khác biệt về thiết kế, dịch vụ.
- Chi phí đầu tư ban đầu khá lớn nên đây không phải là mô hình dành cho các nhà đầu tư chưa có số vốn lớn.
- Việc quản lý, vận hành cần có nhiều kinh nghiệp và đây cũng là yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu quả của việc khai thác cho thuê căn hộ dịch vụ.
CÁC RỦI RO CẦN LƯỜNG TRƯỚC KHI ĐẦU TƯ KHAI THÁC CHO THUÊ CĂN HỘ DỊCH VỤ
Rủi ro từ việc lựa chọn sai vị trí
Vị trí là yếu tố hàng đầu trong việc đầu tư liên quan đến bất động sản. Căn hộ dịch vụ cần nằm trong khu vực đông đúc đảm bảo cho sự đa dạng về tiện ích, giao thông thuận tiện…chọn sai là nguyên nhân lớn dẫn đến thất bại trong việc đầu tư cho thuê căn hộ dịch vụ.
Rủ ro khi đầu tư ban đầu quá nhiều
Việc đầu tư quá tay vào thiết kế, nội thất khiến nhà đầu tư phải chào giá cho thuê cao hơn thị trường. Nếu chỉ trong mức độ cho phép thì còn có thể cạnh tranh, tuy nhiên nếu cao hơn quá nhiều thì khả năng căn hộ bị “ế” khá cao.
Ngoài ra việc đầu tư ban đầu quá nhiều dẫn đến khả năng thu hồi vốn chậm, điều này khá rủi ro khi nhà đầu tư không sở hữu bất động sản mà thuê lại để khai thác.
Rủi ro đến từ khách thuê căn hộ dịch vụ
Đây là điều thường gặp đối với các chủ nhà cho thuê căn hộ dịch vụ, khách hàng có nhiều đối tượng khác nhau. Nhiều trường hợp khách thuê căn hộ khiến chủ nhà gặp rắc rối về an ninh, pháp lý và làm hư hỏng đồ đạc, chất lượng căn hộ.
10 KINH NGHIỆM ĐẦU TƯ KHAI THÁC CHO THUÊ CĂN HỘ DỊCH
Thứ nhất, vị trí và khu vực đầu tư vô cùng quan trọng.
Đối với việc cho thuê căn hộ dịch vụ, khách hàng nào cũng mong muốn nơi ở của mình nằm trong khu vực có nhiều tiện ích, cư dân văn minh, chất lượng dịch vụ tiện ích xung quanh tốt, di chuyển thuận tiện do đó việc lựa chọn một khu vực tốt phải đáp ứng được các tiêu chí trên.
Thứ hai, khảo sát nghiên cứu thị trường một cách kỹ lưỡng.
Khi chọn được khu vực, nhà đầu tư cần nghiên cứu đối tượng khách hàng phù hợp khu vực này, các căn hộ cho thuê khác trong khu vực có ưu nhược điểm gì… từ đó tìm ra cho kế hoạch kinh doanh của mình:
- Loại hình căn hộ dịch vụ: thấp cấp, trung cấp, cao cấp.
- Giá cho thuê căn hộ.
- Tỷ suất lợi nhuận mong muôn.
- Mức độ đầu tư ban đầu.
- Thời hạn khai thác cho thuê ngắn hay dài.
Thứ ba, chuẩn bị tài chính, cân nhắc việc sử dụng đòn bẩy, vay vốn ngân hàng.
Nếu là nhà đầu tư có nguồn vốn lớn, mọi chuyện sẽ khá dễ dàng. Nhưng nếu phải sử dụng đến đòn bẩy tài chính (vay ngân hàng) chỉ nên vay từ 50 – 60% số vốn cần bỏ ra để xây dựng.
Tiền khai thác cho thuê căn hộ dịch vụ hằng năm ở mức từ 4-6% tổng vốn đầu tư (gồm tiền đất và chi phí xây dựng) cộng với khoản giá trị gia tăng của bất động sản từ 6-8%/năm. Ví dụ, nếu nhà đầu tư chi ra khoảng 20 tỷ để đầu tư (mua và cải tạo), họ có thể thu về từ 800 triệu – 1,2 tỷ đồng/năm từ tiền cho thuê căn hộ dịch vụ cộng với với khoản tăng giá từ 1,2 – 2 tỷ trên giá trị bất động sản.
Thứ tư, định vị phân khúc khách hàng – xác định đối tượng tiềm năng
Từ việc lựa chọn vị trí, khu vực, nhà đầu tư có thể xác định những đối tượng khách hàng phù hợp từ đó xác định giá cho thuê, thiết kế và phương án tiếp cận tối ưu cho đối tượng khách hàng đó. Thông thường chúng ta có 3 đối tượng khách hàng chính.
Người độc thân, công việc bận rộn: Đối tượng khách hàng này muốn có một cuộc sống thoải mái, nhiều tiện ích, tuy nhiên không cần không gian sống quá rộng. Nếu có thể cung cấp thêm các dịch vụ đi kèm như dọn dẹp, giặt ủi sẽ rất đúng nhu cầu của họ. Tất nhiên, đối tượng khách hàng này thường chưa cần thuê căn hộ dịch vụ quá cao cấp mà cần mức giá vừa phải theo thu nhập và cần nới di chuyển thuận tiện tới các khu trung tâm để làm việc.
Chuyên gia nước ngoài làm việc tại Việt Nam: đây là nhóm khách hàng phát triển mạnh trong thời gian gần đây, họ thường thích thuê căn hộ dịch vụ gần trung tâm phục vụ cho nhu cầu công việc cũng nhu vui chơi giải trí. Đối với khách hàng người nước ngoài thì các tiêu chuẩn về an ninh, dịch vụ, tiện ích khá cao. Thông thường họ phù hợp với các loại hình căn hộ dịch vụ cao cấp.
Người đi công tác, du lịch nghỉ dưỡng: với những khách hàng này lựa chọn thuê căn hộ dịch vụ là một lựa chọn tối ưu vì vừa có thể sử dụng dịch vụ, vừa có thể sinh hoạt tự do thoải mái với các tiện ích khép kín và tầm giá cũng hợp lý hơn so với khách sạn. Những khách hàng này thường cần những khu vực an ninh, giao thông thuận tiện, có nhiều dịch vụ hỗ trợ.
Thứ năm, thiết kế căn hộ dịch vụ phù hợp
Khi đầu tư căn hộ dịch vụ, thiết kế không chỉ bảo đảm được tối ưu công năng sử dụng, yếu tố thẩm mỹ mà còn cần đảm bảo độ bền cũng như tính an toàn:
Trường hợp cải tạo lại căn hộ cũ, việc đầu tiên là sơn mới lại tường, khắc phục những chỗ hư để tạo cảm giác mới mẻ, ưu tiên chọn màu tươi sáng. Đồ nội thất nếu còn trong căn hộ cũ thì cân nhắc xem có phù hợp với thiết kế mới hay không. Nếu không thực sự cần thiết, nên bỏ đi những món đồ cũ, đừng giữ lại vì chỉ khiến căn hộ thêm chật chội mà thôi. Về tính thẩm mỹ, để thu hút khách hàng nên sử dụng một số vật trang trí để tạo điểm nhấn cũng như sức sống cho căn hộ. Những căn hộ dịch vụ mini, tầm trung nên suy nghĩ đến phương án này.
Trường hợp xây mới căn hộ, việc xây dựng thiết kế từ đầu khá dễ trong việc tạo sự đồng bộ từ sơn tường đến nội thất, nên chọn những gam màu ít lỗi thời và tươi sáng, như: kem sữa, màu ghi, trắng, be,… Những màu sắc này ăn gian diện tích rất hiệu quả tạo cảm giác sạch sẽ, sang trọng và hiện đại. Tuy nhiên việc xây mới có chi phí khá cao.
Khi thiết kế, cần chú ý tối ưu hóa công năng căn hộ để trong trường hợp nào cũng có thể đảm bảo sự thoải mái, tiện nghi cho khách hàng. Về mặt bố trí không gian, cần xác định rõ diện tích từng phần, mục đích sử dụng, có thể kết hợp các không gian với nhau một cách khoa học nhất: phòng khách, nhà tắm, phòng ngủ, phòng làm việc, góc đọc sách, uống trà, ngắm cảnh,…
Một điều quan trọng khác là cần phải chú ý đến an ninh, phòng cháy chữa cháy cho căn hộ. Dù sử dụng căn hộ dịch vụ cho nhu cầu nào thì an toàn, chất lượng, không bị các yếu tố bên ngoài tác động là những yếu tố hàng đầu.
Thứ sáu, phát triển và không ngừng hoàn thiện chất lượng dịch vụ tốt nhất
Yếu tố níu giữ chân khách thuê, hoặc được giới thiệu truyền miệng thì dịch vụ đi kèm là yếu tố đáng cân nhắc đầu tiên. Không chỉ dừng lại ở những giới hạn quanh không gian sống như lau dọn, giặt ủi, ăn uống, mua sắm,… mà những dịch vụ rộng hơn là chế độ hỗ trợ khách hàng cho thấy sự chu đáo như về vé máy bay, phương tiện đưa đón, ngôn ngữ, hỗ trợ pháp lý, các dịch vụ cá nhân khác,…
Thứ bảy, vấn đề vận hành và quản lý căn hộ dịch vụ
Tham gia vào phân khúc này phần lớn là các nhà đầu tư cá nhân, nhà đầu tư tay ngang, nghiệp dư, thiếu kiến thức cũng như kinh nghiệm về quản lý và vận hành bất động sản cho thuê. Điều này có thể khiến phát sinh một số rủi ro như:
- Tài sản mau chóng bị xuống cấp.
- Khách hàng nhanh chán, không muốn quay lại.
- Xử lý tình huống chậm, thua lỗ chồng chất.
- Thứ tám, đảm bảo an ninh trật tự, cư trú hợp pháp
Khách thuê căn hộ dịch vụ dù là đối tượng nào đều rất lo ngại những vấn đề liên quan đến tính an ninh, an toàn pháp lý khi sử dụng các dịch vụ lưu trú. Vì thế, khi cho thuê cần tiến hành đăng ký tạm trú cho khách theo đúng quy định của pháp luật.
Nếu có thể, nên có đội ngũ an ninh, giám sát để khách thuê tuân thủ các quy định về trật tự an ninh, bởi đôi khi các vấn đề lại phát sinh từ chính khách thuê. Đây cũng là một trong các dạng rủi ro mà nhà đầu tư cho thuê căn hộ dịch vụ có thể gặp phải.
Thứ chín, phương pháp tiếp cận khách hàng cho thuê thông qua tiếp thị, quảng cáo
Dù muốn hay không, nhà đầu tư cũng cần chú trọng đến các kênh tiếp thị sản phẩm để khách thuê biết đến. Hiện nay có rất nhiều kênh để khách hàng tìm đến căn hộ dịch vụ của bạn từ offline đến online, vì thế ngoài việc lựa chọn kênh phù hợp thì cũng cần chú trọng đến nội dung và hình ảnh quảng cáo sao cho hấp dẫn.
Thứ mười, tuân thủ theo quy định pháp luật trong kinh doanh căn hộ dịch vụ.
Những rủi ro về pháp lý thường khá phức tạp và gây ra nhiều hệ lụy, vì thế trước khi đầu tư vào căn hộ dịch vụ nhà đầu tư cần đăng ký kinh doanh theo đúng quy định.
Tổng hợp Internet
