Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), giá nhà tăng cao là do hàng rào pháp lý khiến nguồn cung khan hiếm. Đồng thời, chi phí đầu vào của các dự án ngày càng tăng nên việc giảm giá bất động sản được xem là khó khả thi.
Cơ cấu giá thành của các dự án nhà ở thương mại được tính bằng công thức: Giá bán = giá thành + chi phí bán hàng + lợi nhuận. Theo HoREA, mặt tích cực là trong những năm gần đây, đã có nhiều Tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản lớn có chiến lược xây dựng uy tín thương hiệu, triết lý kinh doanh và tinh thần doanh nghiệp, theo hướng chia sẻ lợi ích cho khách hàng và cộng đồng, không tìm kiếm siêu lợi nhuận (ăn dày) mà chỉ xác định lợi nhuận định mức khoảng 10%/năm, nên đã đưa ra mức giá bán nhà hợp lý.
Về chi phí bán hàng, hiện có chủ đầu tư trực tiếp thực hiện công tác bán hàng, nhưng cũng có nhiều chủ đầu tư giao cho các đại lý để bán hàng.
Như vậy, phần nặng nhất trong giá bán bất động sản được cấu thành từ giá thành.Cơ cấu giá thành chủ yếu của các dự án nhà ở thương mại, bao gồm: Chi phí tạo lập quỹ đất; Chi phí xây dựng; Chi phí tài chính; Chi phí quản lý. Theo đó, HoREA đã nêu ra những rào cản khiến giá thành bất động sản đang bị đẩy lên cao:
Đóng tiền sử dụng đất 1 lần đẩy chi phí sử dụng đất tăng khiến giá nhà tăng
Về tiền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật về đất đai, tiền sử dụng đất của dự án nhà ở thương mại nộp vào ngân sách nhà nước, được xác định “giá đất cụ thể”, theo các phương pháp xác định giá đất, chủ yếu là “phương pháp thặng dư” được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP. Đây là một khoản thu ngân sách nhà nước không phải là thuế, theo phương thức trực thu, thu 1 lần.
Theo HoREA, phương thức thu “tiền sử dụng đất” (và kể cả phương thức thu “tiền thuê đất kỳ hạn 50 năm” nộp 1 lần) như hiện nay, làm cho cơ cấu tiền sử dụng đất trong giá thành nhà ở chiếm tỷ trọng lớn. Với cách làm này, thì các năm sau đó, Nhà nước không còn nguồn thu này, không tiếp tục thu được nữa, nên không tạo được nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách từ tài sản nhà, đất.
“Nếu thay đổi cách thu tiền sử dụng đất, chuyển thành sắc thuế đánh trên “hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở”, với thuế suất xác định minh bạch (có thể bằng khoảng 15-20% giá đất trong Bảng giá đất), thì vừa loại trừ được cơ chế “xin-cho”, nhũng nhiễu; vừa làm giảm mức nộp tiền sử dụng đất so với cách làm hiện nay, sẽ góp phần kéo giảm giá thành nhà ở, từ đó tạo điều kiện kéo giảm giá bán nhà ở.
Cũng không nên quá lo ngại trường hợp chủ đầu tư vẫn bán nhà với giá quá cao, vì họ sẽ phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn và về nguyên lý thì giá cả do thị trường quyết định, họ bán nhà với giá quá cao thì còn có thể bị người mua nhà quay lưng, tẩy chay”, văn bản của HoREA nêu rõ.
Điểm nghẽn thể chế pháp luật, làm phát sinh tiêu cực kéo dài thời gian hoàn thiện thủ tục dự án
“Thì giờ là tiền bạc”. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính càng rút ngắn, chỉ cần “ký nhanh hơn một chút”, thì càng có lợi cho xã hội, cho nền kinh tế, cho các doanh nghiệp và người dân, người mua nhà. Trong 05 năm qua, đã có hàng trăm dự án nhà ở bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng, do dự án có quỹ đất hỗn hợp, hoặc có sử dụng “đất công” thuộc diện rà soát, kiểm tra, thanh tra, thậm chí, có dự án “không vướng” mà vẫn bị kéo dài thời gian thủ tục hành chính.
Hiệp hội BĐS TPHCM nhận thấy, có nguyên nhân bắt nguồn từ “điểm nghẽn thể chế pháp luật”, dẫn đến hệ quả chưa xây dựng được “quy trình thủ tục hành chính” chuẩn, hợp lý, làm phát sinh tiêu cực, nhũng nhiễu, tùy tiện của một số “con người hành chính” trong thực thi công vụ.
Tháng 06/2020, Quốc hội đã thông qua nhiều Luật, trong đó có Luật Đầu tư, Luật Xây dựng (sửa đổi), Luật PPP, kết hợp sửa đổi một số điều của các Luật có liên quan, thể hiện được tính đồng bộ, tính thống nhất, tính liên thông giữa các Luật (Lần đầu tiên, Luật Đầu tư có sử dụng từ “chủ đầu tư”; Lần đầu tiên, Luật Xây dựng có sử dụng từ “nhà đầu tư”; Lần đầu tiên, Luật Nhà ở có sử dụng cụm từ “đất ở hợp pháp và các loại đất khác”, tương đương với từ “đất” trong Luật Đất đai). Đồng thời, Chính phủ dự kiến ban hành Nghị định sửa đổi một số nghị định thi hành Luật Đất đai, sẽ giải quyết được nhiều vướng mắc, ách tắc về quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng của các dự án nhà ở.
Đi đôi với việc hoàn thiện thể chế pháp luật, các doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng kết quả thực hiện Đề án Chính phủ điện tử, chính quyền điện tử, một cửa liên thông cấp độ 4 (công chức giải quyết hồ sơ yêu cầu và thủ tục hành chính, nhưng không tiếp xúc trực tiếp với người dân, doanh nghiệp) sẽ vừa rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính, vừa khắc phục được tình trạng nhũng nhiễu, tiêu cực, vừa góp phần thiết thực kéo giảm giá nhà ở.
Chi phí quản lý và năng lực của chủ đầu tư dự án nhà ở
Dự án không chỉ bị đình trệ do những vướng mắc về quy trình đầu tư xây dựng và thời gian làm thủ tục hành chính kéo dài, mà dự án bị kéo dài còn có thể do chủ đầu tư kém năng lực quản trị, hoặc thiếu nguồn lực tài chính làm tăng chi phí quản lý, tăng chi phí tài chính, tăng chi phí bán hàng, tăng chi phí hậu mãi, làm tăng giá thành và làm tăng giá bán nhà, thậm chí có thể ảnh hưởng đến chất lượng các công trình của dự án.
Do vậy, các doanh nghiệp cần coi trọng tăng cường nguồn lực tài chính, nâng cao chất lượng công tác quản trị doanh nghiệp, đổi mới sáng tạo, áp dụng công nghệ thông tin, số hóa, trí tuệ nhân tạo (AI), quản lý dự án theo quy trình khoa học (BIM), để nâng cao năng suất, chất lượng, hiệu quả và kiểm soát được rủi ro, như Giáo sư Tiến sĩ Paul Krugman (Giải Nobel Kinh tế 2008) đã lưu ý: “Năng suất lao động không phải là tất cả. Nhưng về lâu dài, nó hầu như là tất cả”.
Chi phí “không tên” làm tăng giá nhà
Chi phí “không tên” nhiều hay ít, tăng hay giảm phụ thuộc vào kết quả của việc “Nhà nước kiến tạo môi trường kinh doanh theo hướng ngày càng minh bạch, trong suốt và có tính giải trình”, phù hợp với các chuẩn mực quốc tế. Nhưng, để “kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch”, thì trước hết phải giải quyết “điểm nghẽn về thể chế pháp luật” như đã nêu trên đây.
Giảm được chi phí “không tên” sẽ góp phần làm giảm giá thành nhà ở. Đồng thời, từng doanh nghiệp cũng phải thượng tôn pháp luật, tuân thủ pháp luật, chấp hành pháp luật và “dám nói không với tiêu cực” trong quá trình thực hiện dự án đầu tư.
Chi phí tạo lập quỹ đất dự án nhà ở thương mại gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường, để tạo lập quỹ đất dự án nhà ở thương mại. Chi phí nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai. Trên thực tế, khi tính tiền sử dụng đất, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường chỉ được khấu trừ khoảng trên dưới 25% chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng thực tế đã bỏ ra. Do vậy, gần như chủ đầu tư phải “mua lại” quyền sử dụng đất lần thứ 2.
Do phần lớn chi phí giải phóng mặt bằng thực tế đã bỏ ra không được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, nên phần chi phí không được khấu trừ này “bị coi” là “lợi nhuận” (dù khoản lợi nhuận này không có thực) và chủ đầu tư phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp trên “khoản lợi nhuận” này và cuối cùng sẽ được tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu.
Chi phí “nộp tiền bảo vệ đất lúa” (áp dụng đối với các dự án nhà ở có sử dụng đất lúa) được tính tối thiểu bằng 50% giá đất lúa theo Bảng giá đất của địa phương. Tại thành phố Hồ Chí Minh, chi phí “nộp tiền bảo vệ đất lúa” được tính bằng 80% giá đất lúa theo Bảng giá đất. Mức thu 80% của thành phố Hồ Chí Minh là mức thu cao nhất cả nước. Ngay cả tỉnh Long An cũng chỉ quy định mức thu tiền bảo vệ đất lúa bằng 50% giá đất lúa theo Bảng giá đất mà thôi. HoREA cho rằng Nhà nước cũng cần xem xét giảm mức thu “tiền bảo vệ đất lúa” hợp lý hơn, nhất là để phù hợp với định hướng xây dựng “Bảng giá đất” của các địa phương phù hợp với giá đất thị trường.
Chi phí tạo lập quỹ đất dự án nhà ở thương mại thường chiếm khoảng trên dưới 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư (tùy thuộc dự án cao tầng hay thấp tầng); trên dưới 30% giá thành đối với dự án nhà phố; trên dưới 50% giá thành đối với dự án biệt thự và cũng thường chiếm trên dưới 20% giá thành đối với các dự án nhà ở hỗn hợp (gồm nhà chung cư, nhà phố, biệt thự), tùy theo cơ cấu sản phẩm nhà ở của dự án.
Chi phí xây dựng (bao gồm chi phí san lấp, chi phí xây dựng hệ thống hạ tầng và các công trình theo quy hoạch và thiết kế được duyệt) thường chiếm khoảng trên dưới 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư (tùy thuộc dự án cao tầng hay thấp tầng); trên dưới 30% giá thành đối với dự án nhà phố; trên dưới 20% giá thành đối với dự án biệt thự và cũng thường chiếm trên dưới 40% giá thành đối với các dự án nhà ở hỗn hợp (gồm nhà chung cư, nhà phố, biệt thự), tùy theo cơ cấu sản phẩm nhà ở của dự án.
Chi phí xây dựng tại các địa phương trong cả nước thường không khác nhau mấy (trừ một số khu vực đặc thù). Ví dụ: Giá thành xây lắp công trình nhà chung cư khoảng 20 – 30 tầng khoảng 12 triệu đồng/m2 sàn. Nhà càng cao tầng thì chi phí xây dựng càng cao hơn.
Chi phí tài chính bao gồm chi phí trả lãi vay trên nguồn vốn vay để đầu tư thực hiện dự án. Nếu dự án nhà ở thương mại được triển khai thực hiện suôn sẻ trong 03 năm, thì chi phí tài chính thường chiếm khoảng trên dưới 10%/giá thành. Ví dụ: Dự án nhà ở có tổng mức đầu tư 3.000 tỷ đồng, thực hiện trong 03 năm, trong đó phải vay 30% là 900 tỷ, lãi suất vay 11%/năm, thì chi phí trả lãi vay khoảng 300 tỷ đồng, bằng 10% tổng mức đầu tư.
Chi phí quản lý, nếu dự án nhà ở thương mại được triển khai thực hiện suôn sẻ trong 03 năm, thì chi phí quản lý doanh nghiệp thường chiếm khoảng 5%/giá thành.
Chi phí “không tên” trong quá trình chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án. Các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đều phải tính đến các chi phí “không tên” trong khoản “chi phí dự phòng”. Giá trị các khoản chi phí này không hề nhỏ, nhưng do không đảm bảo “tính hợp pháp, hợp lệ, hợp lý” của khoản chi theo quy định của Luật Thuế, nên không được tính vào chi phí đầu tư dự án (lại bị coi là lợi nhuận phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp) nhưng cuối cùng sẽ tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu.
Tổng hợp Internet
