Đất chính chủ là gì? Mua đất không chính chủ sẽ có những rủi ro gì? Hãy cùng Houseviet.vn đọc bài viết dưới dưới đây để hiểu hơn nhé!
Đất chính chủ là gì?
Đất chính chủ là đất được rao bán bởi chủ sở hữu của mảnh đất. Thông thường, đất chính chủ chỉ đứng tên một chủ sở hữu. Ngoài ra, điều quyết định đầu tiên là mảnh đất đó phải có giấy tờ hợp pháp, không có tranh chấp.
Mua đất không chính chủ sẽ có những rủi ro gì?
Hợp đồng mua bán vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật
Căn cứ Điểm C Khoản 1 Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015, một trong những điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự đó là “mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội”. Điều cấm của luật được định nghĩa là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
Căn cứ Điều 188 Luật đất đai năm 2013, Điều 118 Luật nhà ở năm 2014, một trong những điều kiện bắt buộc để người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở được quyền thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở là phải có Giấy chứng nhận, trừ một số trường hợp sau:
- Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
- Mua bán nhà thuộc sở hữu nhà nước.
- Mua bán nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước.
- Bán lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho người mua nhà ở xã hội trong trường hợp đơn vị quản lý nhà ở xã hội mua với giá thấp hơn giá bán tối đa bằng giá bán. bán nhà ở xã hội cùng loại với nhà ở xã hội đó tại cùng địa điểm, cùng thời điểm bán. Quy định này chỉ áp dụng khi bên mua, bên thuê mua có nhu cầu bán nhà trong thời hạn 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua, thuê mua.
- Chuyển nhượng nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng lần đầu, kể cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở của chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận. chỉ có Giấy chứng nhận cho ngôi nhà đó.
Không thể tiến hành công chứng hợp đồng, sang tên cho bên mua.
Thủ tục cấp giấy chứng nhận / đồng chứng nhận và thủ tục đăng ký biến động (sang tên giấy chứng nhận) là hai thủ tục quan trọng trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở. Tuy nhiên, nếu không có giấy chứng nhận thì các bên không thể thực hiện thủ tục chứng nhận / đồng chứng nhận cũng như thủ tục sang tên theo quy định, cụ thể:
- Thủ tục công chứng/ chứng thực hợp đồng: Căn cứ Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên/ các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, theo Điều 40, 41 Luật công chứng năm 2014 và Điều 36 Nghị định 23/2015/NĐ-CP, hồ sơ khi thực hiện công chứng/ chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà bắt buộc phải có Giấy chứng nhận. Do đó, nếu các bên không xuất trình được Giấy chứng nhận thì thủ tục công chứng/ chứng thực hợp đồng không thể thực hiện.
- Thủ tục sang tên Giấy chứng nhận: Căn cứ Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (được sửa đổi bởi Khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT), hồ sơ khi thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận bắt buộc phải có Giấy chứng nhận và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Do không có Giấy chứng nhận và hợp đồng cũng không thể công chứng nên không thể tiến hành thủ tục sang tên cho bên mua.
Đất không đủ điều kiện giao dịch.
Căn cứ Khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có Giấy chứng nhận thì có thể bị phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng (đối với khu vực nông thôn), từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng (đối với khu vực đô thị).
Bên mua có thể đối mặt với việc xảy ra tranh chấp về pháp lý
Do nhà, đất chưa được cấp giấy chứng nhận nên việc xác minh chủ sở hữu nhà, quyền sử dụng đất rất khó khăn; khó xác minh nguồn gốc tài sản, tranh chấp ngôi sao,… Điều này gây ra rất nhiều rủi ro cho người mua khi thực hiện giao dịch. Hạn chế như nhà xây dựng trên đất đang sử dụng, đất tranh chấp, đất nông nghiệp, thậm chí nhiều trường hợp xây dựng trên đất đã có quyết định thu hồi.
Hoặc có trường hợp bên bán không phải là chủ sở hữu, người sử dụng đất; hoặc cũng có trường hợp chủ đất cùng lúc bán nhà, đất cho nhiều người,… Do đó, việc mua bán nhà, đất khi chưa có giấy chứng nhận của người mua có thể xảy ra tranh chấp. bất kỳ phương pháp phương pháp thời gian.
Bên mua khó chuyển nhượng lại nhà, đất cho người khác
Mặc dù thực tế nhà đất không có Giấy chứng nhận sẽ có giá thấp hơn nhiều so với nhà đất có đầy đủ Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, do phương pháp thực hiện có nhiều rủi ro nên rất khó chuyển nhượng cho người khác.
Không thể thế chấp để vay tiền ngân hàng
Để vay thế chấp đất, ngân hàng đều cần có giấy tờ chính chủ. Do đó, người mua không được thế chấp đất để vay vốn, điều này làm giảm tính linh hoạt và hiệu quả trong việc quản lý, sử dụng tài sản.
Bên mua không được bồi thường khi đất bị thu hồi
Căn cứ Khoản 1 Điều 75 Luật đất đai năm 2013, điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là:
- Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm
- Có giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận.
Như vậy, nếu đất không có Giấy chứng nhận và cũng không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì bên mua sẽ không được bồi thường về đất khi đất bị Nhà nước thu hồi.
Những giải pháp để tránh rủi ro khi mua đất
Trường hợp bạn muốn mua đất không chính chủ thì yêu cầu người đang sử dụng đất làm thủ tục chuyển nhượng. Chỉ sau khi người đó đổi tên thì việc chuyển nhượng mới được thực hiện.
Để tránh rủi ro khi mua đất, nên tìm hiểu kỹ thông tin về người mua đất bằng cách viết đơn xin cung cấp thông tin đất đai gửi Văn phòng đăng ký đất đai có đất.
- Khi làm thủ tục xin cấp thông tin về đất đai, người xin cấp sẽ được biết tất cả các thông tin về đất đai như:
- Công năng đất đai, diện tích, địa chỉ;
- Họ, tên, năm sinh, chứng minh nhân dân, địa chỉ của người sử dụng đất;
- Trạng thái phương pháp;
- Lịch sử biến động: Đã chuyển bao nhiêu lần, chuyển cho ai ..
- Quy hoạch sử dụng đất…
Trên đây là những thông tin về đất chính chủ cũng như là những rủi ro khi mua đất chính chủ. House Viet hy vọng bài viết sẽ giúp bạn hiểu thêm phần nào về đất chính chủ. Để tìm hiểu thêm các thông tin liên quan đến thị trường bất động sản, các bạn có thể truy cập vào website Houseviet.vn, chúng tôi sẽ liên tục cập nhật các tin tức cũng như kiến thức cần thiết đến các bạn một cách nhanh chóng và chính xác nhất.
