Wednesday, September 27, 2023
spot_img
spot_img

Gỡ rối chính sách đất đai thị trường địa ốc

-

Chính sách đất đai hiện nay ra sao?

Chính sách đất đai hiện nay còn có một số điểm nghẽn vướng mắc gây ra những khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản, điển hình là thời gian duyệt dự án hay số tiền sử dụng đất nộp bao nhiêu là hợp lý.

Bất động sản là lĩnh vực có nhiều bộ luật chi phối gây nên những chồng chéo, thiếu đồng bộ của nhiều điều khoản dẫn đến việc triển khai dự án bất động sản gặp nhiều khó khăn. Trong tình hình hiện tại, dịch COvid-19 đang ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản thì các doanh nghiệp gặp khó khăn gì và xoay sở ra sao trước những vấn đề do chính sách tác động.

Nhận định của chuyên gia về vấn đề chính sách đất đai hiện nay

Thông qua ý kiến của các chuyên gia, vấn đề khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản liên quan chính sách đất đai hiện tại được chia sẻ một cách rõ ràng. Vai trò của chính sách đất đai tác động rất lớn đến các doanh nghiệp cũng như sự vận hàng của thị trường.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa

Ong Tran Quoc Khanh

Bởi tính chất đặc thù mà bất động sản đang chịu sự chi phối từ nhiều điều luật cũng như cơ quan quản lý. Từ đó đã dẫn tới những khó khăn, vướng mắc về tính pháp lý của dự án bất động sản khi triển khai. Một số nút thắt có thể kể ra như:

Thứ nhất, quy định phải có quy hoạch đất ở thì mới được chuyển đổi mục đích sử dụng đất và phê duyệt dự án, đây chính là một vướng mắc rất lớn với doanh nghiệp bất động sản.

Thứ hai, trong rất nhiều dự án có phần đất xen cài dính tới đất công – dù diện tích chiếm rất nhỏ, không đáng kể, nhưng điều này gây khó khăn cho doanh nghiệp khi giải phóng mặt bằng thực hiện dự án.

Thứ ba, định giá đất và tiền sử dụng đất là một bài toán nan giải khi doanh nghiệp không thể nào định giá, biết chính xác số tiền mình sẽ nộp là bao nhiêu khi làm dự toán dự án, dẫn tới việc bị động với thị trường. Phương pháp định giá hiện nay khá bất cập, do những số liệu đầu vào, phương pháp tính toán tạo ra những con số khác nhau về tiền sử dụng đất

Thứ tư là thủ tục pháp lý thường bị kéo dài, chịu sự quản lý của nhiều ngành, thành ra bộ phận này bộ phận kia nhiều lúc mâu thuẫn với nhau, khiến cho việc triển khai dự án bị chậm trễ.

Bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land

Ba Nguyen Huong Dai Phuc Land

Như tôi đã từng chia sẻ và nay xin nói chi tiết hơn về vướng mắc mà doanh nghiệp bất động sản đang gặp với chính sách đất đai.

Theo đó, có 3 vướng mắc lớn mà tôi muốn nêu ra về chính sách đất đai hiện tại như sau:

  1. Bất cập về định giá đất
  2. Quy định về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai vẫn còn cứng nhắc
  3. Khó khăn trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

 

Thứ hai, Luật Đất đai cần phân định rõ quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai với mục đích mang lại hiệu quả khai thác và sử dụng cao nhất, chứ không nên cứng nhắc.

Thời gian vừa qua, “đất công” là cụm từ rất nhạy cảm khiến nhiều cá nhân, tổ chức rơi vào vòng lao lý. Chính vì cái “gông” đất công mà nhiều nguồn lực đất đai đã bị lãng phí. Bên sở hữu đất công thì không có đủ năng lực, nguồn lực phát triển, để hoang phí tài sản trong một thời gian dài; trong khi bên có khả năng làm thì không tiếp cận được do nhiều rào cản pháp lý.

Thứ ba, các loại hình đất đai cần được chuyển đổi mục đích sử dụng linh hoạt theo quy hoạch và nhu cầu phát triển. Những khó khăn trong việc thay đổi mục đích sử dụng đất khi phát triển dự án, đặc biệt là dự án có quy mô lớn đã tạo nên nhiều rào cản và e ngại cho doanh nghiệp.

Tại sao nút thắt đó mãi không được gỡ?

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa: Theo tôi, đây thực ra cũng không phải là vấn đề quá khó, mà câu chuyện là chúng ta nên thống nhất về pháp lý (chính sách đất đai). Doanh nghiệp không cần dự án được duyệt quá nhanh, chỉ cần đúng tiến độ, doanh nghiệp cũng không cần nộp tiền sử dụng đất quá thấp, mà doanh nghiệp bất động sản cần biết số tiền sử dụng đất bao nhiêu là hợp lý.

Thứ nhất, về đất xen cài, đất công, nếu diện tích không đáng kể, thì có thể thông qua một số đơn vị định giá độc lập phụ trách và xử lý dứt khoát phần này được. Ví dụ, dùng 3 đơn vị định giá độc lập, có uy tín trên thị trường, giống như mô hình của thị trường chứng khoán là có những công ty được quyền kiểm toán các công ty trên sàn chứng khoán, thì về định giá bất động sản cũng vậy, nên chọn ra 5 – 10 công ty uy tín trên thị trường về định giá, về nộp tiền sử dụng đất, nhất là đất công.

Thứ hai, về phần nộp tiền sử dụng đất, nên xem xét lại các phương pháp định giá bất động sản. Hiện chúng ta có 4 phương pháp định giá bất động sản, nhưng khi áp vào từng doanh nghiệp thì tùy từng số liệu, từng tác dụng của phương pháp lại có mức giá khác nhau. Tôi cho rằng nên nghiên cứu lại phương pháp về định giá, để làm sao nhìn vào bảng định giá doanh nghiệp biết ngay họ cần nộp bao nhiêu tiền, ví dụ nộp tiền sử dụng đất xây nhà phố biệt thự, dự án thấp tầng thì nhìn vào biết cần nộp bao tiền, hay khi xây nhà cao tầng 8 – 12 tầng thì biết là nộp bao nhiêu tiền. Hiện chúng ta đang bối rối ở điều này.

Thứ ba, về quy trình, nên rõ ràng mình bạch để cho doanh nghiệp thuận lợi triển khai, có hướng dẫn trực tiếp để doanh nghiệp làm. Không thể cứ để doanh nghiệp nộp hồ sơ rồi “chạy” từ cơ quan này tới cơ quan khác, mất thời gian, rất không nên.

chinh-sach-dat-dai-2

Giải pháp chính sách đất đai ở góc độ doanh nghiệp

Bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land: Giải pháp đầu tiên với vấn đề định giá đất, theo tôi, cần sự chuẩn hóa và đơn giản hóa trên tinh thần giảm thiểu những sự lệch pha không đáng có, giúp đội ngũ thực thi đủ cơ sở để rút ngắn thời gian triển khai trong thực tế, chứ không nên kéo dài như hiện nay.

Đối với nút thắt thứ hai về chính sách đất đai, không khó để tìm thấy nhiều khu đất “vàng” trong thành phố, các khuôn viên đất rộng, các nhà xưởng lớn… do các đơn vị Nhà nước quản lý nhiều năm bị bỏ hoang, xập xệ và khai thác không hiệu quả, nhìn vào rất xót xa. Do vậy, có thể nghiên cứu quy định giao các khu vực đất công không khai thác hiệu quả trước đó cho tư nhân quản lý, sử dụng là một giải pháp tốt, mang về nguồn thu lớn cho ngân sách và thúc đẩy nguồn lực đất đai phát triển.

Về vấn đề đất xen cài, một thực tế dễ dàng thấy được là câu chuyện đất xen cài trong các dự án khi bị quy chiếu là đất công dẫn đến việc ách tắc kéo dài, gây lãng phí nguồn lực lớn và trở thành gánh nặng cho các chủ đầu tư dự án. Bao nhiêu kiến nghị, bao nhiêu lần hội họp vẫn chưa được giải tỏa.

Có dự án nhà ở tại quận Bình Tân, TP.HCM chỉ vì vướng vài chục mét vuông đất xen cài đường giao thông chung mà bị đình trệ toàn bộ pháp lý trong 3 năm, không thể triển khai, gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp.

Cần nhìn nhận rằng nhu cầu phát triển về kinh tế, xã hội thay đổi nhanh chóng theo thời gian, các quy hoạch đất đai cũng cần thay đổi, cập nhật phù hợp với nhu cầu và thực tiễn.

Chẳng hạn, đối với dự án phát triển khu đô thị có quy mô vài trăm héc-ta, nguồn gốc đất chuyển đổi thường rất đa dạng. Nếu quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất không linh hoạt sẽ dẫn đến tình trạng triển khai dự án kéo dài, không hiệu quả.

Vì thế, Luật Đất đai cần tháo gỡ rào cản về chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chính sách đất đai nhằm tạo động lực cho các quy hoạch sớm triển khai khả thi và hiệu quả.

chinh-sach-dat-dai-1

Giải pháp chính sách đất đai ở góc độ nhà làm luật

Luật sư Trương Thanh Đức – Giám đốc công ty luật ANVI: Tôi cho rằng vấn đề cần sửa nằm ở 02 khía cạnh chủ yếu: Một là cơ chế chính sách, hai là thủ tục hành chính, vai trò của cơ quan quản lý cấp phép.

Bên cạnh đó, cần xác định lại tư duy, quan điểm cũng như cách làm, mục tiêu, xác định rủi ro nằm ở đâu. Nói thật là không thể đi theo cách chống dịch là phải vô trùng hết, đi theo cách dự án đầu tư kinh doanh tất cả đều thành công, chính xác và theo đúng mong muốn. Mà phải chấp nhận rằng cũng sẽ có những thất bại, rủi ro, lệch lạc nhất định. Trên cơ sở đó sẽ uốn nắn và hình dung trước để hạn chế, ngăn chặn, không thể đi theo cách mọi thứ lý thuyết đều đúng trăm phần trăm rồi đặt ra đấy là phải thế này, phải thế kia.

Ví dụ như câu chuyện về chậm triển khai tiến độ dự án từ 1 – 2 năm sẽ bị thu hồi, nhưng thực tế 1 số công trình trọng điểm của Nhà nước còn chậm cả chục năm. Việc đặt ra những quy định như vậy thì hoàn toàn kém khả thi và nó là rủi ro thường trực, phấp phỏng của doanh nghiệp, khiến doanh nghiệp không yên tâm đầu tư kinh doanh.

Hoặc quy định về huy động vốn khi mà dự án đáp ứng được các điều kiện nhất định, để hướng tới mục tiêu rất tốt đẹp là người mua nhà, nhân dân, số đông xã hội, nhà đầu tư không bị lừa, không bị mất tiền, đầu tư mà không có nhà ở, ảnh hưởng đến an sinh xã hội. Nhưng lại nhầm lẫn, đưa ra yêu cầu rằng phải đủ điều kiện này kia mới đủ điều kiện huy động vốn kinh doanh, sinh ra các nhà đầu tư chuyên nghiệp, nhà đầu tư bất động sản thì họ phải bắt tay ngay từ đầu họ bỏ vào khi chưa có gì, họ chấp nhận bỏ vốn vào, chứ lại đợi xong móng xong giấy phép các thứ mới huy động thì lại là hoang đường, là nhầm lẫn.

Đó là 1 trong những yếu tố đầu tiên để dẫn đến câu chuyện như thế, sau đó dẫn đến tranh cãi, rất nhiều dự án 2 bên hợp tác phát triển nhưng chỉ đứng tên 1 doanh nghiệp nên đến lúc bán hàng lại nửa kín nửa hở, bên này bên kia o ép…

Hay ví dụ như bảo lãnh nhà, quỹ chung cư, đều quy định nửa vời, không đúng với bản chất, dẫn tới tình trạng thường xuyên xảy ra xung đột, mâu thuẫn về quyền lợi tại nhà chung cư.

Luat su Truong Thanh Duc - ANVI

Đầu tiên cần rà soát, xem lại các quy định theo hướng thay đổi cách tiếp cận, điều chỉnh phương pháp tính toán, tư duy. Còn nếu vẫn chỉ sửa bất cập này, vướng mắc kia một cách manh mún thì sẽ không giải quyết được những vướng mắc hiện hữu, vẫn là mạch chính bị ách tắc.

Thứ hai là việc quy kết trách nhiệm, khi đấu giá đấu thầu, xem xét đủ mọi điều kiện rồi người ta không tư lợi tư túi gì, thắng thì tốt, thua hay có sai sót nhưng do khách quan, nhận thức, trình độ, nhiều yếu tố thì phải xem xét quy kết cho hợp lý, thay vì cứ hình sự hóa các quan hệ kinh doanh, kinh tế. Dẫn tới việc mấy năm nay nhiều dự án to nhỏ hay vốn có sẵn giải ngân vốn đầu tư công không thực hiện được, vẫn bế tắc, là do vấn đề từ phía pháp luật, do tinh thần triển khai, trách nhiệm của các cơ quan liên quan.

Chỉ khi giải quyết được các nút thắt ấy thì doanh nghiệp mới có cơ hội để hồi phục, phát triển và thị trường mới có thể vận động đi lên.

Theo reatimes.vn

Fanpage: bantindiaoc.com.vn

Tin mới

Danh mục thông tin